经过多年实践，公园、医疗卫生机构等事业单位作为出租人，与承租人签订的房屋租赁合同内容已较为完善。但较为完善的合同并不意味着没有争议，通过对争议的分析与解决可以促使我们反思合同内容的可完善之处。笔者通过近年来代理的案件，总结了一些重要且容易被出租人忽视的合同内容，如租期、房屋基本信息、交接手续等，提醒出租人在今后签订房屋租赁合同中予以关注。
一、租期应明确
租期是房屋租赁合同必备要素，在房屋租赁合同中应明确约定租期，通过争议解决实践，笔者认为出租人应关注的问题是：
1. 按照法律规定，租赁期限不得超过二十年。约定租期超过二十年的，超过部分无效。
2. 有些事业单位出租人与承租人签订意向书，约定意向租期十年，租赁合同每两年一签。如果该意向书中明确约定了租赁标的、意向租期内的租金金额（或租金变动规则），该意向书就会被人民法院认定为本约合同，无论双方后续是否签订了五份两年期租赁合同，出租人与承租人的约定租期就是十年。当然，如果意向书中无实质内容，另当别论。
3. 房屋租赁合同约定期满自动续租不可行。因为事业单位出租房屋管理政策经常有变化，譬如现在不需要挂牌，以后可能需要挂牌，租赁期满应根据当时的政策要求重新签订租赁合同。如果约定自动续租，出租人届时一旦无法履行，须承担违约责任。
4. 房屋租赁合同约定期满同等条件下优先续租，履行有一定难度，也容易给承租人造成误解。这是以往房屋租赁合同常见内容，实践中有的承租人以此为据要求出租人必须签订新的租赁合同。优先续租权如何履行？一般来说出租人应公开招租条件，原承租人响应且能够满足条件的，优先签订租赁合同。如前所述，租赁期满时出租房屋是什么政策规定尚未可知，如果出租人届时无法履行，易发生争议。
二、房屋基本信息应齐全
承租人与出租人之间的争议，一般集中于租金、无法正常使用房屋期间的损失、装修\翻建\扩建费用等方面。要说清这些问题，必须依据房屋租赁合同以及双方日常交涉的记录。遗憾的是，一些房屋租赁合同中缺乏房屋的基本信息，一旦发生争议，双方各执一词。通常房屋租赁合同中容易被出租人忽略的房屋基本信息包括：
1. 出租房屋、院落面积
一些出租房屋包括院落，但租赁合同上并未写明。出租人如将争议诉至人民法院，大部分案件中房屋和院落会一并处理，但是有的案件承租人不配合，人民法院也可以只处理租赁合同上载明的房屋，院落只能另诉。
一些出租人的产权证办理较早，出租房屋的证载面积与实际面积差异较大，房屋租赁合同载明的面积数据往往是根据以往合同延续而来，并未实际测量。出租人一旦诉至人民法院要求承租人返还房屋，对于返还面积双方容易发生争议。
为避免争议，最简单可行的办法就双方在租赁合同中尽量详细描述租赁标的，必要时可实际测量后再将数据写入合同。
2. 出租房屋的产权情况
司法解释规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”也就是说，出租人将无产权证、无建设工程规划许可证的房屋出租，房屋租赁合同无效。我们应该理解，此规定是为了维护建设工程规划法律制度，是对于违章建筑的否定评价。
一旦房屋租赁合同被认定无效致承租人提前返还房屋，就可能涉及承租人装修损失赔偿问题。实践中大部分事业单位出租人的出租房屋有产权证或上级单位开具的证明，但是也有个别房屋是数十年前在原有房屋基础上自行翻建、扩建而来，显然原有手续不能作为现有房屋的建设工程规划许可证使用。
故建议出租人在房屋租赁合同中一一列明房屋的产权情况，公开可能导致合同无效的因素，并约定一旦房屋租赁合同无效，承租人的装修损失如何承担。防范日后承租人主张房屋租赁合同无效，要求赔偿损失风险。
3. 出租房屋位置坐落图
一些出租房屋不是独立存在的，而是与其他房屋院落相连，甚至是交织在一起。租赁合同履行过程中，尤其是承租时间较长后，承租人对于有权使用哪些范围，容易发生争议。建议房屋租赁合同附房屋院落的位置坐落图，对应产权证上房屋编号，标记四至，从源头上避免争议。
4. 出租房屋装修状况，内、外照片
装修、翻建或扩建损失赔偿与费用分担常常是承租人与出租人争议焦点问题，承租人称承租时房屋有多么破旧不堪，出租人则称房屋能够正常使用，承租人的装修对出租人而言毫无利用价值。其实只要在房屋租赁合同中对于装修情况加以简单描述，并附房屋内、外照片，就可以避免此争议。
三、交付与接收租赁房屋均应签署交接单
大多数事业单位出租人在租期届满接受租赁房屋返还时会制作接收单，与承租人签署房屋返还手续。但是在租赁合同生效交付租赁房屋时，却疏于制作并签署交付手续。事实上，交付租赁房屋是出租人的义务，对于交付事实的举证责任在于出租人；返还租赁房屋是承租人义务，对于返还事实的举证责任在于承租人。故签署交付手续对于出租人来说更为重要。承租人有时会对于租赁房屋的交付事实提出异议，譬如交付不完全、交付延迟、交付时房屋状态不适用等等。出租人如不能举证证明交付事实，将承担不利后果。
房屋交付单应载有房屋租赁合同名称、签订时间、房屋名称、面积、装修情况、交付时间等信息。而房屋接收单除以上信息外，最重要一点是要载明房屋的装饰装修、翻建、扩建以及室内外遗留物品如何处理。交付单和接收单可提前制作文本，供租赁房屋管理部门在工作中使用。
房屋租赁是很多事业单位的常规工作，通过解决房屋租赁合同争议，我们可以逐步发现房屋租赁合同可完善之处，以法律思维助力管理工作精益求精。
