建设工程领域的“四证”指的是建设用地规划许可证、不动产权证（国有土地使用证）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。特别情形下，若是商品房建设项目，还需取得商品房预售许可证，即所谓的“五证”。由于“四证”适用情形较为广泛，故本文结合现行法律法规及司法实践，针对未取得“四证”对合同效力的影响进行具体分析。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“建工司法解释一”）第3条[1]规定未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的合同无效。该条文中的“等”都包含哪些内容，是否除建设工程规划许可证之外的三证都适用该条款。本文以图表展示为起点，对“四证”进行具体分析。

一、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

《建工司法解释一》第3条中的“建设工程规划许可证等规划审批手续”应包括建设用地规划许可证和建设工程规划许可证”。且由于未取得该两证对合同效力的影响相同，故本部分将两证共同讨论。

（一）定义

建设用地规划许可证是由城乡规划主管部门核发，确认建设项目用地符合城乡总体规划和控制性详细规划的法定文件。根据《城乡规划法》第37条、第38条[2]，无论是通过出让方式还是划拨方式取得国有土地使用权的，均应向有关城乡规划主管部门申请建设用地规划许可证。

建设工程规划许可证是城乡规划主管部门确认建设工程的设计方案（如建筑高度、容积率、绿地率等）符合城乡规划要求后核发的法定文件。根据《城乡规划法》第40条的规定[3]，工程开工前，发包人应取得建设工程规划许可证。

（二）未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证对合同效力的影响

建设单位取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，未取得该两证即进行建设是法律明确禁止的行为。该行为属于《民法典》第153规定的违反法律、行政法规强制性规定的行为，由此签订的建设工程施工合同应属无效。且《建工司法解释一》第3条已经明确规定，未取得建设工程规划许可证的施工合同无效。该条款也同样适用于未取得建设用地规划许可证的情形。

但需要注意的是，司法实践中各地法院关于效力补正的时间不一致。虽然《建工司法解释一》第3条明确规定起诉前补办建设用地规划许可证或建设工程规划许可证的不影响法律效力，但部分法院为鼓励交易，会将补正时间放宽至一审法庭辩论终结前。[4]

另外，建设单位在取得各种许可手续后才能开工建设是法定义务。实践中却经常出现，建设工程项目的各种规划审批手续已具备办理条件，但建设单位出于各种原因迟迟不予办理。针对该情形，《建工司法解释一》第3条已作出否定性评价，不予支持建设单位恶意主张合同无效的请求。且规定因建设单位迟延办理相关审批手续造成损失的，应对承包人进行赔偿。

（三）未按照建设用地规划或建设工程规划使用许可证对合同效力的影响

即使取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但若实际用途与规划许可内容严重不符，如工业用地建住宅、超容积率建设等。则仍可能因违反《城乡规划法》第43条的强制性规定[5]，导致合同无效。

（四）合同无效后的工程价款如何结算

根据《民法典》第793条[6]，因未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或未按照规划使用许可证导致合同无效的。若建设工程经验收合格，且无特殊情况（如建筑物被行政主管机关依法拆除、工程质量不合格等），建设单位需参照合同约定价款折价补偿承包人。且此种情形下，承包人仍享有优先受偿权。

但是，若建筑物在建造过程中或者竣工后被行政机关依法拆除的，则该建筑物无法律上与事实上的可利用价值，此种情形下适用缔约过失原则对承包人进行赔偿更为妥当。且因建设单位有办理建设工程规划审批手续的义务，对施工合同的无效负主要责任，故应承担全部或较大的责任。

（五）参考案例

【案例一】案号：（2019）最高法民终1799号

裁判观点：法院认为，涉案项目虽已得到内蒙古自治区发展和改革委员会按涉铁路项目核准的批复，但截至一审起诉前，涉案项目尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、未办理报建手续，且庭审中乌某铁路公司亦不能确认其具备申请相关许可证的条件，不存在能够办理手续而未办理的情形，即在审理期间又未补办手续的，属违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所签订的《施工合同书》属无效合同。

【案例二】案号：（2022）陕02民终285号

裁判观点：法院认为，二审中，上诉人高塬农业公司提交《建设项目用地规划许可证》、《国有土地使用证》，但上诉人至今仍没有《建设工程规划许可证》。二审法院审理认为：建设项目在二审庭审前仍未取得建设工程规划许可证，未办理建设工程规划许可证的行为违反了《城乡规划法》第38、39条规定，建设单位取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，未取得建设工程规划许可证即进行建设是法律明确禁止的行为，该行为属于违反了《合同法》第52条规定的违反法律、法规效力性强制规定的行为。一审法院认为合同无效并无不当。

二、不动产权证（国有土地使用权证）

不动产权证（国有土地使用权证）是“四证”中极为关键的一证，是土地所有权的证明文件。若未取得不动产权证（国有土地使用权证），则会面临土地权属不清的问题，甚至面临行政处罚。但是否对合同效力产生影响，本部分进行具体阐述。

（一）定义

不动产权证是由不动产登记机构颁发，证明权利人对特定土地享有使用权的物权凭证。自2015年3月1日的《不动产登记暂行条例》开始实施，我国便停办国有土地证的发放，统一改为发放不动产权证。因此，2015年3月1日之前的国有土地使用权证和2015年3月1日之后的不动产权证，均系土地所有权的证明文件。

（二）未取得不动产权证（国有土地使用权证）对合同效力的影响

根据《民法典》第215条[7]确立的“物权区分原则”，不动产权证（国有土地使用权证）是物权登记凭证，其缺失仅影响物权变动的效力，不直接导致施工合同无效。

但是，根据《土地管理法》第77条[8]，未取得不动产权证（国有土地使用权证）擅自使用土地的属于非法占用土地，可能面临责令退还土地、罚款等行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）参考案例

案号：（2020）苏09民终510号

裁判观点：二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第2条第一款的规定，当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。本案中，科美瑞公司发包的工程，已经取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，科美瑞公司与晟发公司于2018年4月签订的《钢结构承包合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。科美瑞公司虽尚未取得土地使用权证，但并不影响合同的效力，故一审法院认定双方的《钢结构承包合同》无效，系适用法律错误，本院二审予以纠正。

三、建筑工程施工许可证

实践中，建设单位可能存在“四证”全部缺失的情况，也可能存在仅缺失一证的情况。若仅仅未取得建筑工程施工许可证，则不会影响合同效力。

（一）定义

建筑工程施工许可证是由住房和城乡建设主管部门核发，允许施工单位进行施工活动的行政许可证。其核心是审查施工条件（如资金、技术、安全措施等）是否符合法定要求。根据《建筑法》第7条规定[9]，建设工程开工前，建设单位应取得建筑工程施工许可证。

（二）未取得建筑工程施工许可证对合同效力的影响

司法实践通常认为，未取得建筑工程施工许可证不会影响建设工程施工合同的效力。虽然《建筑法》规定建设单位在工程开工前应当依法申领施工许可证，但这一规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。这意味着未取得施工许可证主要违反的是行政管理规定，而不必然导致合同无效。

但是，根据《建筑法》第64条规定[10]，未取得施工许可证擅自开工的，由建设行政主管部门责令改正；拒不改正的，可能面临罚款、责令停工等行政处罚。并且，若合同中明确约应取得建筑工程施工许可证而未取得，则可能还会面临违约风险。

（三）参考案例

案号： （2013）民申字第1632号   

裁判观点：最高人民法院认为，《建筑法》等关于建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，属于建筑业管理规定，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不是认定建设工程施工合同效力的依据。北京一建以双方《建设工程施工合同》第三条对开工时间的约定违反法律、行政法规强制性规定为由，认为该约定无效，缺乏事实和法律依据。同时，建设单位申领施工许可证的法定责任，不影响当事人在合同中作出相反约定的效力，即当事人在合同中可以约定由承包人负责办理施工许可证，建设单位仅负配合责任，在双方内部民事法律关系上，承包人应当对未能如期申领施工许可证承担相应的合同责任。

四、结语及实务建议

关于未取得“四证”的施工合同是否有效，主要判断标准是该证是否具有效力性、强制性的法律规定及未取得该证是否影响社会公共利益。根据上述分析可知，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证具有效力性、强制性的明文规定，未取得将会对社会公共利益产生重大影响，故合同无效。反之，不动产权证（国有土地使用证）、建筑工程施工许可证仅有行政性规定，未取得不会影响合同效力，但可能面临行政处罚。

因此，实践中，若为建设单位，建议在开工前及时按照规定办理“四证”。即使由于各种原因在开工前未能办理，施工过程中也应及时办理，避免应缺少建设用地规划许可证、建设工程规划许可证导致合同无效。若为施工单位，建议在承接项目前首先确认建设单位是否已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。若在开工前未取得，施工过程中务必保存在合同内项目、合同外项目的施工证据，避免发生争议时因合同无效影响自身利益。

[1]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第3条：

当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。

发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。

[2]《城乡规划法》第37条：

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。 

 《城乡规划法》第38条:

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 

[3]《城乡规划法》第40条：

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

[4]《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第一条

未取得建设审批手续的施工合同的效力如何认定?发包人就尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续的工程，与承包人签订的建设工程施工合同无效。但在一审法庭辩论终结前发包人取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的，应当认定合同有效。发包人未取得建筑工程施工许可证的，不影响施工合同的效力。

《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

(二) 何认定未取得“四证”而签订的建设工程施工合同的效力？发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效；但在一审庭审辩论终结前取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者经主管部门予以竣工核实的，可认定有效。

[5]《城乡规划法》第43条:

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

[6]《民法典》第793条：

建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。

[7]《民法典》第215条：

合同效力与登记、交付等物权行为无关；而登记、交付行为不完成，即使合同有效，物权效力也不产生。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

[8]《土地管理法》第77条：

未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

[9]《建筑法》第7条：

建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

[10]《建筑法》第64条：

违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。