执行是民事诉讼中的难题，执行异议之诉作为程序法与实体法交叉领域，是难题中的难题。据笔者观察，近年来案外人执行异议及案外人执行异议之诉日渐增多，甚至有渐成执行程序里的“必选动作”之势。譬如法律关系并不复杂的房屋租赁合同纠纷案件，出租人主张承租人腾空返还房屋得到人民法院支持，判决生效后承租人拒不履行，出租人申请执行后经常会有所谓次承租人或自称投资装修、翻盖房屋的第三人通过案外人执行异议和执行异议之诉力图阻却执行。虽然他们的诉求不一定会被支持，但按司法实践惯例，把执行异议和执行异议之诉一审、二审都处理完毕，被执行人返还房屋又延迟一年半载。再如建设工程领域所谓实际施工人作为案外人对总包人（被执行人）被冻结账户内款项提起执行异议和执行异议之诉的案件也屡见不鲜。在代理执行异议案件过程中，笔者深感有许多问题找不到法律依据。

笔者梳理执行异议之诉法律规定的发展脉络，2007年《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）修正案，将对执行行为的异议与对执行标的异议做了区分，并分别规定了救济路径。2015年颁布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称《民诉法解释》）对执行异议之诉的管辖、起诉条件、诉讼主体等内容做了较为详细的规定。2015年施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）较为详细的规定了案外人执行异议的裁判规则，是目前人民法院处理此类案件重要依据。

本文介绍的2025年7月24日起施行的最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》或本解释），是审理执行异议之诉案件的重要新规，其全文二十三条虽然仍未回应全部热点问题，但有许多新意。笔者择其中新增且需要重点关注的八个内容，分上下篇刊出，与读者分享。

五、 “以房抵债”的案外人符合一定条件可排除一般金钱债权的强制执行

实践中房地产行业建材企业、建设施工企业通过“以房抵债”方式受偿债权很常见。本司法解释对于未办理过户登记的抵债房在什么情况下能够排除执行有明确规定。  

《执行异议之诉解释》第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一） 案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二） 有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三） 案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四） 非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

据此规定，主张“以房抵债”的案外人应明确：

1. 同时满足以上四个条件只能排除一般金钱债权的强制执行，而无法排除建设工程价款优先受偿权、抵押权的强制执行，因此在签订“以房抵债”协议时，债权人应充分考虑不动产一旦不能过户登记的风险。

2. “抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当”这一要求反映了打击虚假诉讼的司法态度。

3. 即便因为某些原因抵债房不能及时过户登记，债权人应定期向债务人发函或采用其他方式要求过户登记，防止在案外人执行异议之诉中不满足“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”条件，合法权益受到损失。

六、 “以房抵债”的承包人作为案外人，符合一定条件可排除抵押权和一般金钱债权的强制执行

实践中建设工程发包人与承包人之间“以房抵债”较为常见。承包人本来就享有建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通金钱债权（但不优先于商品房消费者的权利）本次司法解释再次贯彻此原则。规定“以房抵债”的承包人同时符合两个条件可排除对于抵押权和一般金钱债权的强制执行。

《执行异议之诉解释》第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一） 案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二） 有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

七、 承租人作为案外人，符合一定条件可排除租赁期内一般债权的不带租强制执行，甚至是抵押权的不带租强制执行。申请执行人对于带租拍卖、变卖也可提出执行异议和执行异议之诉

“买卖不破租赁”大家已耳熟能详。在执行程序中带租或不带租拍卖、变卖的情况实践中都有。本解释明确，不带租拍卖、变卖，承租人作为案外人提起执行异议之诉，只要满足在查封前签订合法有效的书面租赁合同、已合法占有使用执行标的、已按合同约定支付  租金这三个条件，可以排除一般金钱债权的不带租强制执行。如果订立租赁合同以及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，还可以排除抵押权的不带租强制执行。充分保护承租人的合法权益。

另外，带租拍卖谁最关注？当然是申请执行人。本条中还有一个重要内容，就是申请执行人对于带租拍卖、变卖等情况下的强制执行也可以提出执行异议以及执行异议之诉，人民法院将按本条规定处理。

《执行异议之诉解释》第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。

申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。

申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；

（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。

八、 坚决打击执行异议之诉中的虚假诉讼

执行异议之诉泛滥，其中不乏虚假诉讼。司法部门已经注意到执行异议之诉中的虚假诉讼问题，本解释强调虚假诉讼应承担的民事责任、刑事责任，尤其是强调诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人也应当承担责任，反映司法部门打击虚假诉讼的态度和决心。同时，本解释也规定案外人通过虚假诉讼阻却执行给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。

《执行异议之诉解释》第二十一条 案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。

诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。

以上就是笔者认为本次执行领域新规《执行异议之诉解释》应关注的重点问题。执行过程中未解决的问题还有很多，笔者与大家一样，边学习、边实践、边思考，期待能有更多方法解决执行案件代理中的难题。