公园、医疗卫生机构等事业单位出租房屋场地较为常见。通常签订房屋租赁合同有单位法律顾问为出租人把关，有些项目还需要经过挂牌程序，有中介机构双重把关，故因签订合同失误给出租人造成损失的情况非常少见。但签订合同只是第一步，出租人在房屋租赁合同履行中应注意的问题有很多。笔者根据代理多宗事业单位房屋租赁合同纠纷实践，站在出租人角度，将房屋租赁合同履行中需要重点关注的问题总结为“四种异议”，提醒出租人关注。

一、承租人违反租赁合同约定装修、翻建或违规扩建，出租人应及时提出异议

房屋租赁合同履行过程中，承租人一旦对承租房屋违约装修、翻建或擅自违规扩建，出租人不但可能因此被有关部门行政处罚，还可能因此承担“意料之外”的经济损失。常见的如以下两种情况，虽出租人觉得“责不在我”，但根据相关司法解释规定，出租人可能被人民法院判令承担装修补偿、赔偿或损失分担责任：

1. 法律规定，承租人经出租人同意的装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的：因承租人违约（譬如承租人欠交租金）导致合同解除，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。——此时出租人的抗辩理由通常是：“合同已约定装修、翻建或扩建须经过出租人书面同意，出租人并未书面同意，故不应补偿、赔偿。”但此理由往往无法得到人民法院支持。在司法实践中，如果出租人对于装修、翻建或扩建行为没有及时、明确提出异议，就视为出租人默示同意，一律按出租人同意处理，即便是因为承租人的原因导致合同解除，人民法院仍有可能判令出租人赔偿承租人的装饰装修损失。

2. 法律规定，无论是合同约定租赁期满、合同解除或合同无效，承租人经出租人同意的扩建（即通常所说的“违建”），但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。——同理，出租人如果对于承租人的违规扩建行为未及时提出异议，人民法院通常会认定出租人默示同意，且具有过错，应分担部分违规扩建造价费用。

因此，出租人在履行租赁合同过程中应密切关注承租人装修、扩建行为，对于承租人违约、违规行为及时提出异议。

二、承租人未经许可转租，出租人应在六个月内提出异议

通常房屋租赁合同会明确约定承租人不得转租，或转租须经出租人书面同意，但是根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，“出租人知道或着应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”也就是说，如果出租人知道或应当知道承租人转租六个月后，出租人再主张自己“不同意转租”，将难以获得人民法院支持。只有此种异议有法律明确规定在六个月内提出方有效。

因此，出租人一旦发现承租人有转租行为，须在六个月内提出异议，为下一步工作奠定基础。

三、承租人未按时足额支付租金，出租人应及时提出异议

支付租金是承租人的主要合同义务，如果承租人不履行主要合同义务，出租人可以依合同约定或依法律规定要求承租人承担违约责任，甚至是解除租赁合同。承租人未按时足额支付租金，出租人应及时要求承租人履行租金支付义务。一方面是履行管理职责，另一方面也是为了中断租金请求的诉讼时效。尤其是对于那些房子已返还但租金还未交齐的承租人，如果出租人长期不催交租金，租金请求一旦超过三年诉讼时效期间，届时出租人关于租金的诉讼请求恐无法得到人民法院支持。

因此，建议出租人在管理过程中设置承租人延迟支付租金的红线，譬如延迟多少日应发函催收，延迟多少日应发律师函，甚至解除租赁合同等，切实履行管理职责。

四、租赁期满原承租人未返还房屋，出租人应及时提出异议

少数承租人在租赁期满后以种种理由拖延返还承租房屋，出租人既拿不到钱，也收不回房，双方处于僵持状态，此时出租人要注意尽量避免与其构成不定期租赁关系。一旦构成不定期租赁关系，虽然出租人只要在合理期限内提前告知承租人，不定期租赁关系可以随时解除，但原租赁合同继续有效，意味着原租赁合同约定的租金支付期限亦有效，出租人关于租金请求的诉讼时效将从按原租赁合同约定的应交而未交租金时开始计算。如果出租人未能及时向承租人催交租金，或采用其他方式中止、中断诉讼时效，租金请求很容易超过三年诉讼时效期间，届时出租人关于租金的诉讼请求恐无法得到人民法院支持。

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期租赁。”也就是说，如果出租人对于承租人延迟返还房屋的行为不提出异议，即便没收到租金也与原承租人构成不定期租赁关系。

因此，无论是合同约定租赁期满、合同解除、合同无效，合同终止履行后，如承租人延迟返还房屋，出租人应及时提出异议，届时如承租人尚欠租金，出租人也应一并主张。

五、出租人提出四种异议可采用多种方式，并保留送达证据

本文所总结的四种异议，只要异议送达承租人即可，不需要承租人同意，不需要承租人与出租人就异议问题达成一致意见。上述四种异议怎么提，不同单位有不同做法。开会面谈做会议纪要、发公函、发律师函均是常用方式。无论采用哪种方式，内容都应明确体现出租人“异议”意思表示，至于承租人是否同意无妨，承租人可以表达不同意见。

在送达程序上，出租人无论是邮寄送达还是现场送达都需要留有证据，譬如邮件详情单和签收记录，送达现场的照片或视频（能表明送达时间、地点、人物等事实情况），承租人盖章或签名的回执等。出租人对于已提出过异议负有举证责任。

综上所述，事业单位作为房屋出租人，对于房屋租赁合同不能“一签了之”，大量工作需要合同履行过程中去完成。本文所述的四种异议只是实践中发生争议较多的情形，出租人可以参考本文中的做法，对于承租人其他违约违规行为及时提出异议，积极履行对出租房屋的管理职责，防范争议风险。