一、基本规则：先看“撤销权”，再看“不动产”

1. 一般性规则

最高法院在适用民法典合同编通则的司法解释中明确：

债权人依据民法典关于撤销权的规定提起撤销权诉讼的，应当以债务人和债务人的相对人为共同被告，由债务人或者相对人的住所地人民法院管辖，但是依法应当适用专属管辖规定的除外。（见“第四十四条：债权人撤销权诉讼的管辖”）

2. 专属管辖的“兜底”

民诉法对不动产纠纷有专属管辖：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。

如果撤销权诉讼的性质被认定为“不动产纠纷”，就会被拉回到不动产所在地法院。

3. 关键点

债权人撤销权诉讼本质上是“债权保全之诉”，通常并不直接请求确认或变动不动产权属，而是撤销债务人与相对人之间的处分行为，因此多数情形下，法院倾向于按“撤销权诉讼的一般规则”确定管辖，而不是一概按不动产专属管辖处理。

二、典型裁判思路：不动产≠必然专属管辖

从最高法院发布的相关解释可以看出，其逻辑是：

先按撤销权诉讼的一般管辖规则：

“债务人或相对人住所地法院”优先；

只有在案件性质已经转化为典型的不动产纠纷（如直接请求确认物权、变更登记等），才适用不动产专属管辖。

江苏高院在一篇关于撤销权的实务文章中也强调，撤销权的目的在于“恢复责任财产”，并非直接解决物权归属问题，审理重点仍在债权是否存在、是否构成诈害行为等（见江苏高院相关实务观点）。

三、实务案例：债权人撤销“房产低价转让”，

管辖如何确定？

1. 案情简化

A公司欠B公司货款 500 万，长期不还；

A公司将名下唯一一套价值 800 万的写字楼，以 300 万的明显低价转让给关联公司C；

B公司起诉，请求：

① 撤销 A 与 C 的房屋买卖合同；② 撤销该房屋转移登记行为；③ 要求 C 在撤销范围内对 A 的债务承担返还或折价补偿责任。

已知：

房屋在上海；

A公司住所地在南京；

C公司住所地在苏州。

2. B公司可以选择哪些法院？

根据前述司法解释：

债权人撤销权诉讼，应以债务人和相对人为共同被告，由债务人或者相对人的住所地法院管辖，但专属管辖除外。（第四十四条）

因此，B公司在起诉时，一般可以在以下法院中选择：

南京中/基层法院（A公司住所地）；

苏州中/基层法院（C公司住所地）。

3. 那房屋在上海，不用去上海起诉吗？

关键在于：

B公司的诉讼请求是“撤销债务人处分行为”，而不是直接请求确认房屋所有权归谁、办理过户登记给自己。

如果诉讼仅限于撤销行为、恢复责任财产状态，多数法院会按撤销权一般规则处理，不强制要求到不动产所在地起诉；

若债权人进一步提出“确认房屋所有权归债务人”“直接办理过户”等典型不动产物权请求，则更容易被认定为不动产纠纷，触发不动产专属管辖。
因此，在起诉策略上：

想在债务人或相对人住所地起诉：

诉讼请求尽量控制在“撤销行为 + 返还或折价补偿”，避免直接提出物权确认、变更登记的请求；

若本案执行、查封、拍卖等都集中在不动产所在地，且当地法院已有相关执行程序，则在不动产所在地起诉也有现实便利。

四、实务操作小结（给律师和当事人的

“选法院清单”）

1. 先问自己

你要的是“撤销行为 + 恢复责任财产”，还是“直接要房子/要登记”？

前者：优先适用撤销权一般管辖规则；

后者：高度可能被认定为不动产纠纷，走不动产专属管辖。

2. 一般建议的管辖选择顺序

第一步：看债务人住所地法院（便于一并处理主债权纠纷）；

第二步：看相对人住所地法院（证据、财产所在地等因素）；

第三步：如案件已深度卷入不动产执行、登记等程序，再考虑不动产所在地法院。

3. 起诉状中注意

明确写明“本案系债权人撤销权之诉，非直接不动产物权纠纷”；

诉讼请求表述上，优先使用“撤销行为 + 返还财产或折价补偿”，谨慎使用“确认物权、变更登记”等字眼。